HIPOTECA, DURACION DE LA. PRESCRIPCION DE LA ACCION HIPOTECARIA, INTERRUPCION DE LA.
Época: Quinta Época
Instancia: Tercera Sala
Tipo de Tesis: Aislada
Fuente: Semanario Judicial de la Federación
Tomo XCIII
Materia(s): Civil
Tesis:
Página: 1297
HIPOTECA, DURACION DE LA. PRESCRIPCION DE LA ACCION HIPOTECARIA, INTERRUPCION DE LA.
El artículo 1865 del Código Civil para el Distrito Federal, de mil ochocientos ochenta y cuatro, al establecer que la hipoteca durará todo el tiempo en que pueda exigirse la obligación que garantiza, supone que no se ha consumado la prescripción de la acción hipotecaria; por el abandono del derecho, durante todo el plazo concedido para el ejercicio de la misma, o sea, veinte años en el citado código y diez en el vigente, en el mismo Distrito Federal. La parte final del propio precepto, da a entender que la duración de la hipoteca se está refiriendo al plazo señalado para el pago de la obligación, y si no hubiere término de vencimiento, se entenderá que es de diez años; de manera que al decirse que la hipoteca dura lo que la obligación que garantiza, sólo se hace referencia al plazo de vencimiento legal o convencional. El objeto de la disposición que se comenta, es impedir la supervivencia de la hipoteca después de extinguida la obligación principal; pero esto no significa que por el solo hecho de ser exigible la última, la primera también lo sea y se mantenga viva, a pesar de que se hubiere presentado una causa directa de extinción. La razón es evidente: lo accesorio no puede existir sin lo principal; pero lo principal si puede tener vida jurídica sin lo accesorio. La hipoteca, por virtud de su carácter accesorio, necesariamente se extingue, si esto sucede con la obligación principal; pero puede ésta subsistir, y, no obstante ello, extinguirse la hipoteca por alguna causa directa: prescripción negativa, nulidad, perecimiento de la cosa hipotecada, etcétera. En el caso especial de prescripción de la hipoteca, se parte de la base de que no se intentó la acción hipotecaria durante todo el plazo señalado por la ley, para su exigibilidad, a pesar de que la deuda se mantenga viva, por haberse intentado la acción principal. El legislador ha establecido un término de prescripción para la hipoteca, que es independiente del término de prescripción de la obligación garantizada; más la independencia debe entenderse en el sentido de que aquella puede prescribir antes que la deuda, pero nunca sobrevivir a ésta. Esta tesis se confirma por lo dispuesto por la ley, para el caso de prórroga de la hipoteca, prórroga que sólo puede tener lugar una vez, sin perder el gravamen su preferencia respecto de terceros; esto es, aunque la prórroga interrumpe de manera expresa el término de la prescripción, si es por segunda vez, no se mantiene la preferencia de la hipoteca prorrogada. En esa virtud, si la obligación principal es exigida en juicio y, por tanto, se interrumpe el término de prescripción de la misma, esto no quiere decir que se interrumpa el de la hipoteca en perjuicio de terceros, ya que sería absurdo admitir que por este medio se puede prorrogar indefinidamente su duración, si el acreedor constantemente está interrumpiendo el término de prescripción de la deuda principal, y, en cambio, no sea posible a las partes, a pesar del pacto expreso, lograr segundas o ulteriores prórrogas para mantener viva la hipoteca y oponible a los acreedores hipotecarios posteriores. Por otra parte, siendo el término de prescripción de la hipoteca independiente del de la obligación principal, aquélla puede prescribir antes que la deuda, si no se intenta la acción real, pues de lo contrario, el legislador hubiese señalado términos iguales de prescripción para la hipoteca y la obligación principal. Los artículos 1161 a 1164 del Código Civil vigente, establecen diversos plazos de prescripción; y para la hipoteca, en cambio, el artículo 2918 del mismo código, estatuye un término fijo de diez años (veinte años, según el artículo 1848 del código anterior). Este plazo general en todas las hipotecas, cualesquiera que sean la naturaleza de la obligación principal y su término de prescripción, significa que la ley no aplica aquí el principio de accesoriedad, pues de lo contrario, hubiese dicho que las hipotecas prescriben en los mismos términos que la obligación que garantizan. De lo expuesto se desprende que la interrupción, en cuanto al término de prescripción de la deuda principal, no puede implicar a su vez el mismo efecto en la hipoteca, pues se trata de plazos independientes, de tal manera que la acción hipotecaria prescribe por el solo transcurso de diez o veinte años, contados desde que pudo haberse ejercitado con arreglo al título inscrito. Se atiende a éste, porque siendo la hipoteca un derecho real, no puede perjudicar a terceros, y especialmente, a los acreedores hipotecarios posteriores, sino en tanto que permanezca viva, de acuerdo con las constancias del registro, que son las únicas que pueden surtir efectos o parar perjuicio a los demás que tengan algún derecho real o gravamen sobre el mismo inmueble. El cómputo de la prescripción deberá hacerse, en consecuencia, atendiéndose al título registrado y a las constancias que se desprendan del mismo registro (véanse artículos 2918 del Código Civil vigente y 1848 del anterior). La manera de interrumpir el término de prescripción de la acción hipotecaria sólo puede hacerse, de acuerdo con lo expuesto, mediante la demanda en juicio sumario hipotecario, la fijación y el registro de la cédula hipotecaria. En cuanto al dueño y poseedor del inmueble hipotecado, por virtud del emplazamiento a juicio y de la fijación de la cédula, evidentemente que se interrumpirá la prescripción de la hipoteca; pero con relación a terceros, se requiere además el registro de la misma cédula, pues conforme al artículo 479 del Código de Procedimientos Civiles vigente en el Distrito Federal, tal cédula debe inscribirse en el Registro Público de la Propiedad. En esa virtud, siendo de los documentos o actos cuya inscripción es obligatoria, no podría perjudicar a terceros, como son los acreedores hipotecarios en segundo o ulterior grado, si no se hace dicho registro. Relacionando los artículos 3002, fracción XLV, y 3003 del Código Civil vigente, y por lo que respecta al anterior, los artículos 3193 y 3207, con las formas admitidas en uno y otro códigos, para interrumpir la prescripción, se desprende con toda claridad, que por lo que se refiere al deudor hipotecario, bastará la notificación de la demanda en que se intente la acción real de hipoteca y no la acción personal, relacionada con la deuda principal, pues esta evitará que corra el término de prescripción en cuanto a la deuda misma, pero no respecto al gravamen o derecho real. La notificación de la demanda en juicio hipotecario, al intentarse la acción real, sólo es oponible al deudor, y lo es también al dueño o poseedor jurídico del fundo hipotecado, cuando esa demanda se entabla en contra del último; pero respecto a los acreedores hipotecarios posteriores, que a su vez tienen interés jurídico en la prescripción de una hipoteca preferente, no puede considerarse consumado el acto de interrupción, sino hasta que se registra la cédula hipotecaria. Todo el sistema procesal relativo al juicio hipotecario y el de derecho sustantivo en materia de hipoteca, registro, duración del gravamen, prescripción y oponibilidad a terceros, se orienta aceptando la tesis sustentada. Ahora bien, si es jurídicamente indiscutible que en los casos en que no se registra la cédula hipotecaria, ésta no es oponible a terceros, aunque se haya entablado la acción real, por mayoría de razón lo será, cuando no se intenta la acción real de hipoteca y el acreedor sólo hace valer la acción personal derivada de la relación jurídica de crédito. En este supuesto, ya se ha indicado que en cuanto a la acción real frente al deudor hipotecario o al dueño de la cosa, no puede haber interrupción del término independiente o autónomo, señalado por la ley en diez años, para la prescripción de la hipoteca; por lo que por mayoría de razón, no cabe aceptar que el ejercicio de la acción personal interrumpa, en perjuicio de los acreedores hipotecarios posteriores, el citado término de prescripción de la hipoteca. La Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia no considera que esto sea indiscutible, en cuanto al deudor o dueño de la finca hipotecada; pero es innegable que el ejercicio de la acción personal no puede perjudicar a los acreedores hipotecarios ulteriores, ya que en el Registro Público de la Propiedad no consta que en cuanto a la acción real hipotecaria, se hubiere formulado demanda por la misma. La interrupción de la prescripción entre acreedor y deudor, sólo es oponible entre ellos, pues para los terceros, es res inter alios acta; de manera que reclamada la deuda principal en un crédito hipotecario, se interrumpirá el término de prescripción entre acreedor y deudor, y si éste es el mismo dueño de la finca hipotecada, cabe discutir si en cuanto a la hipoteca también se produce, sólo para el deudor, el efecto interruptor; pero cuando el dueño es persona distinta del deudor, existirá aquí un caso en que tampoco la interrupción, en cuanto a la deuda principal, podrá perjudicarle; y si esto se dice para el citado propietario, con mayoría de razón debe decirse para los acreedores hipotecarios, que, jurídicamente, están interesados en que se extinga una hipoteca preferente, por la prescripción misma del gravamen, independientemente de la prescripción de la deuda. Los artículos 1172, 1173 y 1174 del Código Civil vigente, confirman, por otros conceptos, los puntos de vista sostenidos. El primero de esos preceptos establece que "La interrupción de la prescripción contra el deudor principal, produce los mismos efectos contra su fiador.". Este principio es jurídico para el caso de la fianza, que constituye una garantía personal, respecto de la cual no existen terceros que puedan resultar perjudicados por la prescripción o exigibilidad de la fianza misma; pero cuando la garantía es real, intervienen terceros jurídicamente interesados en la vigencia, exigibilidad, duración y prescripción negativa del gravamen. Sin embargo, ni aun respecto de la fianza, se aplica el principio de accesoriedad de una manera absoluta, pues conforme al artículo 2813 del propio Código Civil. "La renuncia voluntaria que hiciese el deudor, de la prescripción de la deuda, o de toda otra causa de liberación, o de la nulidad o rescisión de la obligación, no impide que el fiador haga valer esas excepciones.". Cabe agregar que tratándose de garantías reales y especialmente de la hipoteca, es significativo que el legislador no haya consignado un principio semejante al del artículo 1172 citado, relativo a la fianza, o que no haya establecido un principio general, en el sentido de que la interrupción de la prescripción contra el deudor principal, produce los mismos efectos contra los que hubiesen constituido garantías personales o reales. Indudablemente que si tal hubiera sido el propósito de la ley, el repetido artículo 1172 no se habría restringido para la fianza, sino que abarcaría a la hipoteca y a la prenda. La razón para no incluir las garantías reales, es que se ha atendido al interés jurídico de los terceros, que tengan, respecto de la cosa gravada, algún derecho real de aprovechamiento o de garantía. Es por la misma razón, que la prórroga de la hipoteca debe inscribirse y sólo la primera surtirá efectos respecto a terceros, más no la segunda o ulteriores prórrogas (véanse artículos 2929 y 2930 del Código Civil vigente). Así como el registro de la prórroga es indispensable para que perjudique a terceros, cuando es la primera, así también la interrupción del término de prescripción deberá constar en el registro, para que le pare perjuicios. Cuando se prorroga la hipoteca o se concede un nuevo plazo para el pago de la obligación se producen efectos de interrupción del término de prescripción; pero debe registrarse la prórroga, para que sea oponible a terceros, del mismo modo, cuando los efectos interruptores de la prescripción deriven de una demanda, debe inscribirse esta, para que pueda perjudicar a los acreedores hipotecarios posteriores. Ahora bien, la demanda en juicio ejecutivo no es susceptible de registro, como tal demanda, y en el juicio sumario hipotecario, es la cédula hipotecaria la que se inscribe. En consecuencia, sólo podrá interrumpirse la prescripción respecto a la hipoteca, si se ejercita la acción real, por lo que atañe al dueño o poseedor jurídico de la cosa gravada relativamente a los artículos 1173 y 1174 del Código Civil vigente, cabe decir que esos preceptos demuestran, que ni aun en los casos en que existe la liga de la simple mancomunidad, que supone una relación jurídica de crédito común en relación con varios deudores, es posible proteger al acreedor que ejercita sus derechos, en contra de un obligado, pues tratándose de obligaciones mancomunadas, no basta interrumpir el término de prescripción respecto a un deudor, para que la prescripción se interrumpa en cuanto a los demás. Unicamente en la solidaridad pasiva se considera el vínculo lo suficientemente fuerte, para que la interrupción en cuanto a cierto deudor, se extienda a los demás. De lo dicho cabe concluir que no existiendo el vínculo de solidaridad o el de fianza, la ley ha reconocido la independencia de las relaciones jurídicas aun tratándose de deudas simplemente mancomunadas; y como en la hipoteca no hay obligación solidaria, no basta interrumpir la prescripción en cuanto al deudor mismo, para que esa interrupción se extienda al dueño o poseedor de la cosa gravada y a los terceros con derechos reales sobre la misma.
Amparo civil directo 3300/42. Llera viuda de Sanz Ana, sucesión de. 4 de agosto de 1947. Unanimidad de cuatro votos. Ausente: Hilario Medina. La publicación no menciona el nombre del ponente.
Tags : hipoteca duracion de la prescripcion
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